by Αυτή την εβδομάδα το ινστιτούτο προϋπολογισμού Nibud ανακοίνωσε σχέδια για νέα πρότυπα χρηματοδότησης για το μέγιστο στεγαστικό δάνειο το 2024. Αυτά περιλαμβάνουν πολλές προσαρμογές. Για παράδειγμα, τα πρότυπα δανεισμού για ανύπαντρους χαλαρώνουν, η ενεργειακή ετικέτα ενός σπιτιού θα μετράει περισσότερο στο μέγιστο του στεγαστικού σας δανείου και το χρέος των φοιτητών μερικές φορές έχει μικρότερη σημασία όταν παίρνετε μια υποθήκη.
Ο τρόπος με τον οποίο λειτουργούν όλα αυτά σε ισορροπία για μεμονωμένους ιδιοκτήτες σπιτιού το επόμενο έτος μπορεί να διαφέρει σημαντικά. Υπάρχουν πολλές μεταβλητές που παίζουν ρόλο στον καθορισμό της μέγιστης υποθήκης σας. Παρακάτω παραθέτουμε τους πέντε πιο σημαντικούς παράγοντες.
- Αύξηση ή μη μισθού: Όποιος επωφελείται από αύξηση εισοδήματος το επόμενο έτος μπορεί να αντέξει οικονομικά υψηλότερο μέγιστο στεγαστικό δάνειο.
- Περίοδος σταθερού ενδιαφέροντος: για σταθερό επιτόκιο ίσο ή μεγαλύτερο από 10 έτη, το επιτόκιο της αγοράς ενυπόθηκων δανείων εφαρμόζεται για τον προσδιορισμό της χρηματοδοτικής ικανότητας· Εάν δεσμεύσετε το επιτόκιο για λιγότερο από 10 χρόνια, ισχύει ένα σχετικά υψηλό «επιτόκιο αναφοράς» 5%.
- Ενεργειακή ετικέτα: Ισχύουν ευρύτερα πρότυπα δανεισμού για κατοικίες με ενεργειακή ετικέτα C ή υψηλότερη. Με την ενεργειακή ετικέτα C και D μπορείτε να δανειστείτε έως και 5.000 ευρώ περισσότερα, με την ενεργειακή ετικέτα A++++ είναι μια επιπλέον υποθήκη από 40.000 ευρώ έως 50.000 ευρώ.
- Να διαχωριστούν: Τα πρότυπα δανεισμού για άγαμους είναι χαλαρά
- Φοιτητικό χρέος: η μέγιστη υποθήκη μειώνεται τυπικά εάν έχετε φοιτητικό χρέος. Ωστόσο, όσοι πληρώσουν περαιτέρω το φοιτητικό τους χρέος από το επόμενο έτος θα λάβουν μικρότερη μέγιστη έκπτωση στεγαστικού δανείου.
Το Business Insider εξέτασε τα σχέδια της Nibud και συνέλεξε μια σειρά από παραδείγματα που παρέχουν περισσότερες πληροφορίες για το πώς οι παραπάνω παράγοντες επηρεάζουν τη μέγιστη υποθήκη το 2024.
Τα ακόλουθα παραδείγματα λαμβάνουν υπόψη τρία ακαθάριστα εισοδήματα 35.000 ευρώ, 50.000 ευρώ και 70.000 ευρώ σε ετήσια βάση. Σε κάθε περίπτωση, προβλεπόταν επιτόκιο στεγαστικού δανείου 4,25%, σταθερό για δέκα χρόνια.
Στη συνέχεια, θα εξετάσουμε την επίδραση στη μέγιστη υποθήκη μιας αύξησης μισθού, μιας ενεργειακής ετικέτας C σπίτι, μιας υποθήκης για ένα άτομο και της προσαρμογής των κανόνων για το χρέος των φοιτητών.
Μέγιστο στεγαστικό δάνειο: αν θα υπάρξει ή όχι αύξηση μισθού
Στα δύο πρώτα παραδείγματα εξετάζουμε μόνο την επίδραση του εάν θα υπάρξει ή όχι αύξηση μισθού το 2024. Με βάση τις συλλογικές συμβάσεις εργασίας, η Nibud δεν υποθέτει καμία μέση αύξηση μισθού 5,2% το 2024.
Ο παρακάτω πίνακας δείχνει ότι εάν δεν λάβετε αύξηση μισθού το επόμενο έτος, θα μπορείτε σε κάθε περίπτωση να δανειστείτε λιγότερο για το μέγιστο στεγαστικό δάνειο με ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα μεταξύ 35.000 ευρώ και 70.000 ευρώ. Πρόκειται για μικρότερα ποσά δανείων που κυμαίνονται από λίγο πάνω από 4.000 ευρώ έως σχεδόν 18.000 ευρώ.
Εάν μπορούμε να υπολογίζουμε σε αύξηση μισθού 5,2% του χρόνου, τα πράγματα θα ήταν καλύτερα. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει ότι με ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα μεταξύ λίγο πάνω από 50.000 ευρώ και πάνω από 70.000 ευρώ είναι δυνατός ο δανεισμός από 4.500 ευρώ έως 6.000 ευρώ παραπάνω.
Εντυπωσιακό είναι ότι το 2024 το ανώτατο στεγαστικό δάνειο με ετήσιο εισόδημα 36.820 ευρώ θα εξακολουθεί να είναι ελαφρώς χαμηλότερο από φέτος.
Μέγιστη υποθήκη: σπίτι με ενεργειακή ετικέτα C
Ξεκινώντας από την ενεργειακή κλάση C το 2024 θα υπάρχει περισσότερος χώρος για δανεισμό για το μέγιστο στεγαστικό δάνειο. Αν και εξακολουθεί να έχει σημασία αν μπορείτε ή όχι να περιμένετε αύξηση μισθού για το επόμενο έτος.
Ας εξετάσουμε πρώτα την κατάσταση ενός σπιτιού με ενεργειακή ετικέτα C, όπου δεν υπάρχει αύξηση μισθού. Σε αυτή την περίπτωση, με ετήσιο εισόδημα 35.000 ευρώ, το ανώτατο στεγαστικό δάνειο το 2024 εμφανίζεται να μειώνεται σχεδόν κατά 4.000 ευρώ. Με εισόδημα 70.000 ευρώ, αυτό αντιπροσωπεύει μείωση άνω των 12.000 ευρώ για το ανώτατο στεγαστικό δάνειο του επόμενου έτους.
Μόνο με εισόδημα 50.000 ευρώ αυξάνεται το μέγιστο στεγαστικό δάνειο κατά 765 ευρώ εάν αγοράσετε σπίτι με ενεργειακή ετικέτα C.
Όποιος θέλει να αγοράσει ένα σπίτι με ενεργειακή κλάση C ή υψηλότερη το 2024 και μπορεί να υπολογίζει σε αύξηση μισθού 5,2% θα έχει πολύ επιπλέον χώρο δανεισμού. Από τους παρακάτω πίνακες φαίνεται ότι το μέγιστο δάνειο μπορεί να κυμαίνεται από περισσότερα από 3.000 ευρώ έως περισσότερα από 11.000 ευρώ περισσότερα.
Μέγιστη υποθήκη: ένα άτομο μπορεί να δανειστεί περισσότερα
Είναι ακόμα πολύ δύσκολο για τους ανύπαντρους που εισέρχονται στην αγορά να αγοράσουν το δικό τους σπίτι. Οι τιμές στην αγορά ακινήτων είναι συχνά υψηλότερες από ό,τι είναι εφικτό για μία μόνο αρχή με μέγιστη υποθήκη.
Με μια χαλάρωση των προτύπων στεγαστικών δανείων για άγαμους το 2024, η Nibud ανταποκρίνεται κατά κάποιο τρόπο στην επισφαλή θέση αυτού του ομίλου στην αγορά ακινήτων.
Ο παρακάτω πίνακας δείχνει ότι ένας άγαμος που έχει στο μυαλό του ένα σπίτι με ενεργειακή κλάση Γ για την επόμενη χρονιά μπορεί να δανειστεί περισσότερα χωρίς αύξηση μισθού. Το μέγιστο στεγαστικό δάνειο λοιπόν είναι πάνω από 3.000 ευρώ έως σχεδόν 17.000 ευρώ παραπάνω.
Για έναν άγαμο που θα κερδίσει 5,2% περισσότερα του χρόνου, οι δυνατότητες δανεισμού για σπίτι ενεργειακής κλάσης Γ θα αυξηθούν περαιτέρω. Επομένως, το ανώτατο όριο υποθήκης είναι πάνω από 19.000 ευρώ έως και πάνω από 27.000 ευρώ επιπλέον.
Μέγιστη υποθήκη: επιρροή του φοιτητικού χρέους
Τέλος, εξετάζουμε την κατάσταση των πρώην φοιτητών με φοιτητικά χρέη. Αυτό λαμβάνεται υπόψη κατά τον καθορισμό του ποσού της υποθήκης και παρέχει έκπτωση από το μέγιστο ποσό δανείου.
Θα υπάρξει επίσης κάποια επιπλέον επιείκεια εδώ το επόμενο έτος, επομένως μια πρόσθετη προσωρινή αποπληρωμή του χρέους των φοιτητών μπορεί να διασφαλίσει ότι η μέγιστη έκπτωση στεγαστικού δανείου θα γίνει λιγότερο μεγάλη.
Παρακάτω εξετάζουμε δύο καταστάσεις: ορισμένοι πρώην φοιτητές καλύπτονται από ένα σύστημα σύμφωνα με το οποίο πρέπει να αποπληρώσουν το φοιτητικό τους χρέος εντός 15 ετών. για άλλους η προθεσμία αποπληρωμής είναι 35 χρόνια. Από το 2024 θα ισχύουν και διαφορετικά επιτόκια για αυτές τις δύο ομάδες.
Εάν εξοφλήσετε το χρέος σε 15 χρόνια, από την 1η Ιανουαρίου 2024 θα πληρώσετε επιτόκιο 1,78%. Εάν το χρέος πρέπει να αποπληρωθεί σε 35 χρόνια, το επιτόκιο είναι πολύ χαμηλότερο, στο 0,46%.
Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τρεις περιπτώσεις επιστροφής χρημάτων. Στην πρώτη περίπτωση υποτίθεται ότι φοιτητική οφειλή 15.000 ευρώ θα αποπληρωθεί γραμμικά σε δεκαπέντε χρόνια. Εξετάσαμε επίσης καταστάσεις που οδηγούν σε επιπλέον αποπληρωμή στο τρίτο έτος της 15ετούς περιόδου αποπληρωμής ή σε επιπλέον αποπληρωμή το όγδοο έτος. Και στις δύο περιπτώσεις θα επιστραφούν επιπλέον 5.000 ευρώ.
Αν αναλογιστείτε την τρέχουσα μείωση του μέγιστου στεγαστικού δανείου σε αυτή την κατάσταση και τι συμβαίνει σύμφωνα με τη νέα μέθοδο υπολογισμού, με την απευθείας απόσβεση δύσκολα θα παρατηρήσετε διαφορά. Και στις δύο περιπτώσεις μπορείτε να πάρετε 23.000 έως 24.000 ευρώ λιγότερα στεγαστικά δάνεια λόγω φοιτητικής οφειλής.
Η μεγαλύτερη διαφορά στο παρακάτω παράδειγμα είναι μια επιπλέον αποπληρωμή 5.000 ευρώ μετά από οκτώ χρόνια. Στον νέο υπολογισμό υπάρχει πολύ μικρότερη έκπτωση στο ανώτατο όριο υποθήκης. Αυτό αυξάνει τον χώρο δανεισμού κατά περίπου 7.000 ευρώ.
Η Nibud έχει επίσης ένα παράδειγμα φοιτητικού χρέους 25.000 ευρώ προς εξόφληση σε 35 χρόνια. Το χρέος αυτό φέρει επιτόκιο 0,46%.
Τα αποτελέσματα της νέας μεθόδου υπολογισμού είναι αρκετά διαφορετικά. Με γραμμική αποπληρωμή άνω των 35 ετών, ο νέος τρόπος υπολογισμού προσφέρει πλεονέκτημα σχεδόν 4.000 ευρώ ως προς την πρόσθετη πίστωση.
Με μια επιπλέον αποπληρωμή μετά από τρία χρόνια δεν υπάρχει σχεδόν καμία διαφορά. Εάν κάνετε μια επιπλέον δόση 5.000 ευρώ μετά από είκοσι χρόνια, η μέγιστη παρακράτηση στεγαστικού δανείου θα είναι σημαντικά χαμηλότερη.
