by
Οι ιδιοκτήτες κατοικιών πρόκειται να πουλήσουν μαζικά σπίτια λόγω των νέων κανόνων ενοικίασης της κυβέρνησης. Σύμφωνα με τον Thomas Westerhof, επικεφαλής επενδύσεων σε κατοικίες στην εταιρεία συμβούλων ακινήτων CBRE, λόγω «ένα κοκτέιλ κυβερνητικών μέτρων» η ενοικίαση τουλάχιστον εκατό χιλιάδων ενοικιαζόμενων κατοικιών γίνεται ασύμφορη.
Σε άλλες περιπτώσεις, αυτές οι παρεμβάσεις μπορεί να αποβούν εις βάρος της πιο απαραίτητης συντήρησης ή να κάνουν το ενοικιαζόμενο ακίνητο πιο βιώσιμο. Ο κτηματομεσίτης αναφέρεται στη σταδιακή αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 2,2 σε πάνω από 10% και στα μέτρα ενοικίασης που θέλει να εφαρμόσει ο υπουργός Ούγκο ντε Γιόνγκ (Δημόσια Στέγαση) για να περιορίσει την απότομη αύξηση των ενοικίων στη μεσαία κατηγορία.
Επιπλέον, σύμφωνα με τον Westerhof, η απότομη αύξηση των επιτοκίων και η προβληματική οικονομία θα μπορούσαν να προκαλέσουν απώλεια είκοσι έως τριάντα χιλιάδων «εμπορικών» ενοικιαζόμενων ακινήτων. Τα κυβερνητικά μέτρα θα είχαν επίσης αρνητικές επιπτώσεις στη χρηματοδότηση νέων κατασκευών ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Εξαντλημένα
Η σουηδική Heimstaden, για παράδειγμα, θα πουλήσει δώδεκα χιλιάδες ενοικιαζόμενα ακίνητα στην Ολλανδία σε ιδιώτες τα επόμενα χρόνια. Η καναδική Eres διαθέτει 6.900 ενοικιαζόμενα σπίτια στην αγορά. Σε άλλες περιπτώσεις, μεγάλος αριθμός ενοικιαζόμενων ακινήτων πωλούνται σε ακτιβιστές επενδυτές ακινήτων, οι οποίοι στη συνέχεια τα «πουλούν» ως ιδιοκατοίκηση.
Σύμφωνα με το CBRE, μεγάλες ομάδες ανθρώπων που αναζητούν σπίτι διατρέχουν τον κίνδυνο να πέσουν στην άκρη. Αν και η αύξηση των τιμών ιδιοκτησίας κατοικίας είναι στάσιμη, εξακολουθεί να είναι σε υψηλό επίπεδο, έτσι ώστε μεγάλες ομάδες που μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια κατοικία μεσαίας κατηγορίας για ενοικίαση δεν μπορούν να αγοράσουν μια τέτοια κατοικία.
Στο Άμστερνταμ, σχεδόν 100.000 σπίτια ανήκουν σε ιδιώτες ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με το CBRE, 21.000 από αυτά θα εξαφανιστούν από την αγορά ιδιοκτησίας κατοικίας μακροπρόθεσμα επειδή η ενοικίαση δεν είναι πλέον κερδοφόρα. Ο αριθμός των διαθέσιμων ενοικιαζόμενων ακινήτων έχει πλέον μειωθεί στο ελάχιστο.
Σύμφωνα με την αναλυτή του CBRE Frederieke Meijer, η μέση τιμή αγοράς μιας μέσης ενοικίασης κατοικίας στο Άμστερνταμ 60 τετραγωνικών μέτρων ήταν περίπου 510.000 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης μπορούσε λοιπόν να ζητήσει μηνιαίο ενοίκιο περίπου 1.700 ευρώ. Σύμφωνα με τους νέους κυβερνητικούς κανόνες, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θα μπορεί σύντομα να χρεώνει το πολύ 947 ευρώ το μήνα για ένα τέτοιο σπίτι.
Από τα τρέχοντα ετήσια έσοδα από ενοίκια των 20.400 ευρώ, απομένουν κάτι λιγότερο από 11.400 ευρώ ετησίως, μεικτή απόδοση 2,2%. “Ενώ τώρα μπορείτε να αγοράσετε ένα αμερικανικό κρατικό ομόλογο με επιτόκιο 5%.
Σιωπή πριν την καταιγίδα
Τα τελευταία χρόνια το μερίδιο των ενοικιαζόμενων ακινήτων που ανήκουν σε εμπορικές οντότητες έχει αυξηθεί από 22 σε 30,5%, καθώς πολλές εταιρείες αναγκάστηκαν να αποεπενδύσουν υπό την πίεση των νέων κυβερνητικών κανονισμών. Με την πτώση που αναμένεται από το CBRE, η μετοχή θα πέσει ξανά, αλλά τώρα τα σπίτια εξαφανίζονται στην αγορά ιδιοκτησίας κατοικιών.
Σύμφωνα με τη μελέτη, 1.300 ενοικιαζόμενα ακίνητα εξαφανίζονται ήδη κάθε τρίμηνο επειδή πωλούνται ως ιδιοκατοίκηση. Αλλά αυτή είναι ακόμα η ηρεμία πριν από την καταιγίδα, προειδοποιεί ο σύμβουλος ακινήτων. «Οι αποδόσεις των ενοικίων είναι ακόμη ευνοϊκές επί του παρόντος σε πολλές πόλεις, συμπεριλαμβανομένου του Άμστερνταμ, επειδή μπορούν να χρησιμοποιηθούν προσωρινές μισθώσεις και τα ενοίκια στη συνέχεια αναπροσαρμόζονται», λέει ο Meijer. «Αλλά τώρα που η προσωρινή ενοικίαση θα απαγορευτεί από το επόμενο καλοκαίρι, τα πράγματα θα προχωρήσουν γρήγορα. Μέχρι τότε, τέτοιες συμβάσεις θα συνεχίσουν να συνάπτονται, αλλά αυτό θα αναβάλει τις συνέπειες των μέτρων για ένα ή δύο χρόνια. Στη συνέχεια, οι οικιστικοί επενδυτές θα συνεχίσουν να επιλέγουν να πουλήσουν σπίτια».
Σύμφωνα με τον Westerhof, τα κυβερνητικά μέτρα, που επινοήθηκαν σε περιόδους χαμηλών επιτοκίων, συγκρατημένου πληθωρισμού και γεωπολιτικής ηρεμίας, ξεπερνούν πλέον τον στόχο τους. «Ο ιδιωτικός τομέας είναι το λιπαντικό της αγοράς ακινήτων, εγγυάται τη ροή της. Αλλά αυτός ο τομέας συρρικνώνεται. Και τότε τα ενοίκια σε άλλους τομείς θα εκτοξευθούν στα ύψη, αυτό ακριβώς που ήθελαν να αποφύγουν οι πολιτικοί με αυτά τα μέτρα».
Ακόμη λιγότερα ενοικιαζόμενα ακίνητα
Σύμφωνα με το CBRE, τα μέτρα ενοικίασης του υπουργού De Jonge είναι ιδιαίτερα πλεονεκτήματα για τους ενοικιαστές στο μεσαίο τμήμα. «Αν πέσει το ενοίκιο, μένουν εκεί. Ως αποτέλεσμα, η ροή της αγοράς ενοικίασης σταματά εντελώς».
«Νέοι ενοικιαστές, φοιτητές, ομογενείς, άνθρωποι που θέλουν να πάνε στη μεγάλη πόλη για να βρουν δουλειά. απλά τους κάνει πιο δύσκολο. Αυτό επηρεάζει και την οικονομία των μεγάλων πόλεων, γιατί εκεί υπάρχουν άνθρωποι που ασκούν κρίσιμα επαγγέλματα, όπως η υγειονομική περίθαλψη και η εκπαίδευση».
Ο Westerhof πιστεύει ότι ορισμένοι πολιτικοί σκέφτονται πολύ ελαφρά τις συνέπειες των μέτρων ενοικίου. «Φυσικά η κυβέρνηση πρέπει να προστατεύει επαρκώς τους ενοικιαστές. Αλλά αυτό το πακέτο μέτρων θα οδηγήσει σε ακόμη λιγότερα ενοικιαζόμενα ακίνητα».
Ο σύμβουλος ακινήτων CBRE είναι ξεχωριστός από τον διαχειριστή εμπορικών ακινήτων CBRE Investment Management (IM), που διαχειρίζεται τα περιουσιακά στοιχεία των ιδιοκτητών εμπορικών ακινήτων, όπως το εμπορικό κέντρο Amsterdamse Poort.
