by Η ολλανδική αγορά ακινήτων αποτελεί εδώ και καιρό πρόβλημα για πολλούς ανθρώπους. Τα σπίτια είναι ακριβά, η προσφορά είναι μικρή και τα επιτόκια υψηλά. Με λίγα λόγια: δράμα. Πώς θα είναι η επόμενη χρονιά; Πέφτουν οι τιμές; Παραθέτουμε τις προσδοκίες της Rabobank, της ING και της ABN Amro.
Οι τιμές των κατοικιών έχουν πέσει δραματικά φέτος. Κατά μέσο όρο γύρω στο 6% σε σύγκριση με πέρυσι. Αυτό οφείλεται κυρίως στα ακόμη υψηλά επιτόκια, στη χαμηλότερη αγοραστική δύναμη, στην αβέβαιη οικονομία και στη μείωση της εμπιστοσύνης των καταναλωτών.
Σταθεροποίηση πολύ νωρίς
Οι τιμές των κατοικιών έχουν πέσει, αλλά και οι τρεις τράπεζες αναμένουν ότι οι τιμές θα αυξηθούν πριν από το 2024. Σύμφωνα με τα στοιχεία του CBS αυτό συμβαίνει ήδη Ο οικονομολόγος Nic Vrieselaar από τη Rabobank: «Από τον Ιούνιο, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ελαφρά . Είναι λίγο νωρίτερα από ό,τι περιμέναμε. Η ανεργία εξακολουθεί να είναι χαμηλή, πράγμα που σημαίνει ότι η ζήτηση για σπίτια παραμένει σχετικά υψηλή. Αλλά η προσφορά είναι ακόμα σπάνια. Οι μισθοί αυξήθηκαν επίσης λίγο πιο γρήγορα από ό,τι υποθέσαμε», κάτι που, σύμφωνα με τον Vrieselaar, φαίνεται να είναι ο λόγος για την πρόωρη σταθεροποίηση.
«Αυτές οι μεγαλύτερες από τις αναμενόμενες αυξήσεις στους μισθούς σημαίνουν ότι η δανειακή ικανότητα θα ανακάμψει σχετικά γρήγορα, επιτρέποντας στους πιθανούς αγοραστές να προσφέρουν περισσότερα και προκαλώντας αύξηση των τιμών των κατοικιών ξανά». Για το λόγο αυτό, η Rabobank προσαρμόζει τις προβλέψεις της για την ιδιοκτησία κατοικίας. Σύμφωνα με την τράπεζα, το 2024 οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά μέσο όρο κατά 2,4%.
Οι μισθοί αυξάνονται και τα επιτόκια της κεφαλαιαγοράς μειώνονται
Η ING είναι επίσης πεπεισμένη ότι οι τιμές των κατοικιών δεν θα πέσουν περαιτέρω. Ο Sander Burgers, Ολλανδός οικονομολόγος ακινήτων στην ING Research, προβλέπει ότι οι τιμές θα μπορούσαν να είναι περίπου 4% πάνω από τα τρέχοντα επίπεδα μέχρι το τέλος του 2024. Λάβετε υπόψη ότι η ING συγκρίνει τον Δεκέμβριο του 2024 με τον Αύγουστο του 2023. Επομένως, αυτός ο αριθμός δεν μπορεί να συγκριθεί ακριβώς με αυτούς της ABN Amro και της Rabobank, και δεν μπορεί να ειπωθεί, για παράδειγμα, ότι η ING αναμένει μεγαλύτερη αύξηση τιμών από τη Rabo.
Επιπλέον, η ING Research αναμένει ότι οι μισθοί θα συνεχίσουν να αυξάνονται και έτσι θα αντισταθμίσουν όλο και περισσότερο την αρνητική επίδραση των προηγούμενων αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Τα επιτόκια της κεφαλαιαγοράς θα υποχωρήσουν ελαφρά το επόμενο έτος. Ο συνδυασμός υψηλότερων μισθών και χαμηλότερων επιτοκίων αναμένεται να βελτιώσει την οικονομική προσιτότητα για την αγορά κατοικίας τον επόμενο χρόνο σε σύγκριση με σήμερα. Ως απάντηση, οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να αρχίσουν να αυξάνονται ξανά από τα τέλη του τρέχοντος έτους ή στις αρχές του επόμενου έτους.
«Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώνονται ελαφρά»
Η ABN Amro πιστεύει επίσης ότι η πτώση της τιμής έχει φτάσει στο όριο της ισχύος της. Σύμφωνα με την ABN οι τιμές θα αυξηθούν κατά 2,5% το 2024. Αυτό είναι σύμφωνο με τις εκτιμήσεις της Rabobank. «Παρά το μάλλον υποτονικό κλίμα στην αγορά ακινήτων, φαίνεται ότι το επίπεδο των τιμών σταθεροποιείται σε υψηλότερο επίπεδο από το αναμενόμενο. Για παράδειγμα, οι τιμές αυξήθηκαν ελαφρώς το τρίτο τρίμηνο και τώρα είναι 4,3% χαμηλότερες από την κορύφωση του Ιουλίου 2023.»
Ο οικονομολόγος της ABN Amro, Bram Vendel, προβλέπει επίσης αύξηση 2,5% για το 2024. Η ABN πιστεύει επίσης ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα παραμείνουν σταθερά, αλλά πιθανότατα θα μειωθούν ελαφρά το 2024.
«Τον Ιανουάριο του 2022 για ένα δεκαετές στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου το στεγαστικό επιτόκιο ήταν ακόμα 1,75%. Τώρα είναι πάνω από 4%. Το υψηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων διασφαλίζει ότι το επιτόκιο για περισσότερες από τις μισές αιτήσεις στεγαστικών δανείων είναι σταθερό για 10 χρόνια ή λιγότερο. Η προσδοκία μας είναι ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) θα αρχίσει να μειώνει τα επιτόκια αντί να τα αυξάνει τον Μάρτιο του επόμενου έτους. Ωστόσο, πριν πέσουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, οι αγοραστές για πρώτη φορά θα πρέπει να αντιμετωπίσουν υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Και αυτό ισχύει και για τους ιδιοκτήτες υφιστάμενων κατοικιών, οι οποίοι πρέπει να επανεξετάσουν το στεγαστικό τους δάνειο στο τέλος της καθορισμένης δόσης», εξηγεί ο Vendel στο τελευταίο Παρατηρητήριο της Αγοράς Ακινήτων.
Πηγή: ABN AMRO – Παρακολούθηση αγοράς ακινήτων 2024
Έξι πρακτικές συμβουλές
1) Επιλέξτε μια αξιολόγηση επιφάνειας εργασίας αντί για μια φυσική αξιολόγηση. Η αξιολόγηση επιφάνειας εργασίας είναι μια απομακρυσμένη αξιολόγηση, όπου ο εκτιμητής χρησιμοποιεί διαδικτυακά δεδομένα και φωτογραφίες του σπιτιού. Μια αξιολόγηση επιτραπέζιου υπολογιστή είναι φθηνότερη και ταχύτερη από μια φυσική αξιολόγηση, αλλά δεν αποδέχονται όλοι οι δανειστές αυτήν τη μορφή αξιολόγησης στο σπίτι. Επομένως, πάντα αναρωτιέστε πρώτα τον εαυτό σας εάν είναι δυνατή μια αξιολόγηση επιτραπέζιου υπολογιστή στην περίπτωσή σας.
2) Συνάψτε μια υποθήκη με την Εθνική Εγγύηση Υποθηκών (NHG). Το NHG είναι ένα δίχτυ ασφαλείας για όσους δεν μπορούν πλέον να πληρώσουν το στεγαστικό τους δάνειο λόγω, για παράδειγμα, ανεργίας, διαζυγίου ή αναπηρίας. Στη συνέχεια, το NHG πληρώνει το υπόλοιπο χρέος στον πιστωτή. Επιπλέον, εάν συνάψετε υποθήκη με την NHG θα λάβετε χαμηλότερο επιτόκιο. Το NHG είναι δυνατό για στεγαστικά δάνεια έως 325.000 € το 2023 και 330.000 € το 2024. Πληρώνετε εφάπαξ ασφάλιστρο 0,7% επί του ποσού της υποθήκης.
3) Κάντε πρόσθετες πληρωμές στην υποθήκη σας. Κάνοντας πρόσθετες αποπληρωμές μειώνετε το στεγαστικό σας χρέος και συνεπώς το μηνιαίο κόστος. Επιπλέον, μπορείτε να καταλήξετε σε κατηγορία χαμηλότερου κινδύνου, επομένως πληρώνετε λιγότερους τόκους. Συνήθως επιτρέπεται να αποπληρώσετε έως και το 10% ή το 20% του αρχικού ποσού της υποθήκης ετησίως χωρίς πρόστιμο.
Λάβετε υπόψη ότι σε αυτή την περίπτωση εξαρτάται από το πόσο υψηλό είναι το επιτόκιο αποταμίευσης σε σύγκριση με το επιτόκιο στεγαστικών δανείων. Για σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών σπιτιού το επιτόκιο αποταμίευσης είναι πλέον υψηλότερο από το επιτόκιο στεγαστικών δανείων. Οι πρόσθετες επιστροφές χρημάτων δεν είναι πάντα ωφέλιμες.
4) Ζητήστε ένα μέσο επιτόκιο. Εάν έχετε μια υποθήκη με υψηλό επιτόκιο και μεγάλη περίοδο σταθερού επιτοκίου, ίσως θελήσετε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να υποβάλετε αίτηση για ένα μέσο επιτόκιο. Στη συνέχεια, θα λάβετε ένα νέο επιτόκιο που είναι χαμηλότερο από το παλιό επιτόκιο, αλλά υψηλότερο από το επιτόκιο της αγοράς.
Πληρώνετε πρόστιμο για παραβίαση της συμφωνίας επιτοκίου, αλλά αυτό θα περιλαμβάνεται στο νέο επιτόκιο. Δεν προσφέρουν όλοι οι δανειστές ένα μέσο επιτόκιο, επομένως ελέγχετε πάντα με τον σύμβουλο υποθηκών σας.
5) Ζητήστε επιθεώρηση κτιρίου πριν την υποβολή προσφοράς. Η επιθεώρηση κτιρίου είναι μια ανεξάρτητη αξιολόγηση της κατάστασης του σπιτιού που θέλετε να αγοράσετε. Στη συνέχεια θα εκδοθεί μια αναφορά με ελαττώματα, κόστος επισκευής και συστάσεις συντήρησης. Μια επιθεώρηση κτιρίου μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε μια ρεαλιστική προσφορά και να διαπραγματευτείτε την τιμή.
Μπορεί επίσης να σας προστατεύσει από απροσδόκητα έξοδα μετά την αγορά. Ένας έλεγχος κτιρίου κοστίζει κατά μέσο όρο από 300 έως 500 ευρώ, αλλά μπορεί να σας εξοικονομήσει πολλά χρήματα μακροπρόθεσμα.
6) Ζητήστε απαλλαγή φόρου μεταβίβασης για τον ιδιοκτήτη. Πληρώνετε φόρο μεταβίβασης εάν αγοράσετε ένα υπάρχον σπίτι. Αυτός ο φόρος είναι συνήθως 2% της τιμής αγοράς. Οι αρχάριοι μπορούν να λάβουν απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Ένας ιδιοκτήτης είναι μεταξύ 18 και 35 ετών, θα μένει ο ίδιος στο σπίτι και δεν έχει χρησιμοποιήσει προηγουμένως την εξαίρεση. Η απαλλαγή ισχύει μόνο για κατοικίες έως 440.000 ευρώ. Για κατοικίες με τιμή άνω των 440.000 ευρώ υπάρχει φόρος μεταβίβασης 2% σε όλο το ποσό. Επομένως, η αρχική απαλλαγή μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες ευρώ.
